Belåningsgrader

Någonting som sällan uppmärksammas är hur vi beräknar belåningsgrad olika när det kommer till bolån versus belåning i en aktieportfölj.

När vi skall köpa hus beräknar vi belåningsgraden utifrån aktuellt marknadsvärde på boendet. Du som köper en villa för tio miljoner kronor och själv slantar upp två av dessa miljoner och sedan tar ett lån på åtta miljoner får då en belåningsgrad på lånet genom marknadsvärdet. Alltså 80 %. Detta anses vara helt normalt i dagsläget.

Den som däremot sätter in en miljon kronor i eget kapital i en portfölj för att investera i aktier får en helt annan utgångspunkt när det gäller belåningsgrad. Här börjar man ofta i andra änden och tittar på lån i förhållande till insatt kapital. Adderar man ett lån på kanske 20-30 procent av eget kapital anses detta vara ganska mycket.

Räknar man på samma sätt på huslånet skulle belåningsgraden i förhållande till insatt kapital vara fyra gånger, eller 400 %, något som skulle vara helt otänkbart i aktiesammanhang under normala former.

Tyvärr är massiv belåning det som gäller för den som inte har ett stort eget kapital om man vill köpa boende utan lån eller med liten belåning, men det här hade man på samhållsnivå göra mycket smartare. Om ingen, från början, hade fått låna mer än t ex 100 % av eget insatt kapital skulle det hållit tillbaka bostadspriserna rejält och vi skulle sannolikt ha en helt annan situation på bostadsmarknaden.

Förhandla om bolåneräntan

Hur förhandlar man på bästa (och enda) sätt sin boränta? Med fötterna. Sparekonomer eller andra självutnämnda experter gillar att tipsa om vikten av att förhandla sin boränta. Som komplement till det här tipset tänkte jag addera lite verklighet. Sanningen är att du som har en exemplariskt skött ekonomi med goda marginaler, buffert, betydande sparkapital, hög lön, säker anställning, låg belåningsgrad och (gud förbjude) en stor del av din ekonomi hos banken i övrigt - får helt enkelt inte någon egentlig fördel.

Möjligtvis kan du få lite extra rabatt om du till exempel är med i något fackförbund som har ett centralt upphandlat avtal med banken eller motsvarande.

Det som faktiskt hjälper är förhandling med fötterna. Inför en diskussion om bolåneräntan behöver du ha säkrat ett alternativ i någon annan bank. Därefter är det bara att hänvisa till det alternativet under mötet, vill de inte lägga sig på samma nivå eller under så kan du avsluta diskussionen. Alternativt acceptera den merkostnad som det innebär att ligga kvar i aktuell bank, om det är små summor det handlar om.

Bankerna visar med all önskvärd tydlighet att de inte har något intresse av att ge dig som långsiktig kund några som helst fördelar och då finns det inte heller någon anledning att vara lojal mot sin bank - eftersom banken inte är lojal mot dig.

Det som är bra idag är att det är väldigt enkelt att byta bank, i de flesta fall kan allting ske helt digital inklusive underskrifterna. Till och med underlag såsom amorteringsunderlag kan hanteras digitalt.

Sedan känns det här med förhandling i bolånesammanhang ganska förlegat, aktörer såsom Nordnet och Avanza tillsammans med sina samarbetspartner Stabelo med flera har istället färdigförhandlade alternativ som redan är konkurrenskraftiga om man uppfyller på förhand deklarerade krav. Man slipper helt enkelt en massa tjafs och bök med subjektiva bedömningar.